明知房子烂尾，还要每月支付大半收入用于还贷，珠海市泰禾中央广场业主闻珊一度倍感绝望。她对《中国新闻周刊》回忆，维权两年未果，最终只能走法律途径，将开发商和开户行告上法庭，宁可放弃期房，也要停贷。
她赢得了一纸具有标杆意义的判决：开发商不仅要退还购房款、已还房贷本金，还须承担未清偿的房贷本息。银行随之迅速为闻珊办理了停贷。
闻珊的胜诉不是个案。近日，江苏连云港市中级人民法院发布了一起判决，同样支持烂尾楼购房者“退房退款”。一系列判例被业内认为是贯彻了“谁违约谁担责”原则，其典型意义在于保护购房者权益，避免其遭遇退房后仍需承担贷款偿还责任等不公待遇。
作为过来人，闻珊却比任何人都更清醒：“不要只看胜诉，现实是，判决三年了仍未执行。”
烂尾早有预兆
“回顾购房经历，就像陷入了一场精心策划的骗局。”闻珊是2018年去珠海旅游时，在当地中介强烈推荐下买的房。如她一般，“向往在海边拥有一套房的北方人”不在少数，业主中还有很多港澳居民和海外华人，珠海本地人反而不多。
该楼盘位于珠海市主城区南部保税区内，紧靠湾仔口岸，东与澳门隔水相望，距离港珠澳大桥只有900多米。在澳门工作的赵斌就是冲着交通便利、房屋面积大、价格低等优势，才来此置业。小区与横琴新区仅一桥之隔，房价却不到横琴的一半。
“开发商在雇佣中介推广上花了大价钱。”闻珊在起诉过程中才发现，当初让她支付“5万元享额外九七折”的团购费，没有算入购房款，而是直接打给了第三方中介公司，相当于业主替开发商付了中介服务费。换句话说，每成功签约一人，中介就能拿到5万元，以至于当时在珠海街头总能碰到推广泰禾中央广场的销售。
建设中的珠海泰禾中央广场。图/受访者提供
赵斌至今对“抢房”现场记忆犹新。售楼处设在珠海国际会议中心最高层，购房者从一楼大厅电梯口就开始排队。现场还没听完楼盘介绍，心仪房源就被抢走了，销售马上在展示板上该房源的位置贴一个红色圆签，以示售出。“营造出一种没买到就亏了的氛围。”
当时房地产市场增长势头正猛，闻珊从未担心期房烂尾。直到第二年夏天看到珠海官方文件，她才察觉“自己可能上当了”。珠海保税区政府门户网站公示的《商品房交易若干事项提醒》指出，保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。也就是说，她购买的商品房根本不具备居住功能。
“整个保税区的业主都在维权。”闻珊回忆，当时项目已经停工，业主收房无期，还在维权过程中发现所购公寓实际为办公用房，晚上九点后停电。“怎么住人？”
等闻珊匆忙从外地赶到珠海，售楼中心早已人去楼空，开发商电话失联。那时她才回想起买房时的诸多异常：签约当天现场办理贷款，没要求她提供收入证明，通常房屋交付使用前才缴纳的维修基金、代办费等费用，都被要求一并缴清。
“开发商圈钱跑路的意图已经很明显。”一位长期从事二手房交易诉讼的律师告诉《中国新闻周刊》，尽管如此，业主也不能擅自停贷，一旦因此失信，工作生活都将受到影响。
“终于不用还贷了”
小区停工两年，赵斌与银行协商停贷被拒，他被告知除非打官司胜诉，才能合法取消。而要停贷，就得退房，他也没想到，证明开发商无法交付会成为业主面临的第一道坎。
“保交楼政策下，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国新闻周刊》，即便成功立案，购房者还将经历冗长复杂的法律程序。
按照购房合同约定，珠海泰禾中央广场项目的开发公司应于2020年12月31日前交房。赵斌于2021年12月中旬提起诉讼，因延迟交付行为尚未达到一年，且没有证据显示房地产公司不履行交付义务，而无法解除合同。
“即便如此，也要尽早起诉。”赵斌解释，购房合同对业主行使解除权有时间限制，通常是逾期交房后一段时间开始计算，为期数月到一年不等，如无合同约定解除期限，法定的请求解除权的周期为一年。换句话说，一旦逾期起诉，业主解除购房合约的权利就消失了，这也是后续其他业主无法再打“退房”官司的原因之一。
而要达到停贷诉求，仅靠民事诉讼还不保险。赵斌的代理律师在民事立案之前，先收集了开发商转移预售资金及银行违规放贷等违法行为的线索，要求住建、金融监管等主管部门对上述行为进行查处。虽未直接促成退房，但有关部门对被告违规行为的认定形成了后续民事诉讼的重要证据，也为后来法院判决解除合同打下了一定基础。
王玉臣分析，过去很长一段时间，开发商在房地产市场处于绝对优势地位，其提供的合同存在大量霸王条款，业主拿着合同打官司往往非常被动，律师很多时候只能“曲线救国”，深挖背后的违法行为，通过行政方面的法律手段推动谈判和解。他与团队总结的清单中，开发商等主体的常见违法行为就有三百多项。
直到2022年2月中旬庭审，赵斌购买的房屋仍未取得竣工验收备案，开发商逾期交楼时间超过一年，符合交付条件的时间已无法预估，终于满足解除条件。判决显示，依据最高法相关司法解释，房屋买卖合同解除后，赵斌与第三人签订的贷款合同的目的无法实现，应当解除，法院予以支持。
6月初，珠海泰禾中央广场项目大门外写着“奋战100天，确保‘6.30’”的标语。图/受访者提供
“终于不用还贷了。”赵斌感慨。法院同时判定，开发商将收受的购房款和购房贷款分别返还给赵斌和银行。赵斌的案例在近期公开后引发热议。该案明确由开发商承担贷款责任，被维权业主视为“法院支持购房者权益”的典型。
广东华商律师事务所合伙人周争锋告诉《中国新闻周刊》，相关司法解释已经出台二十多年，各地早有业主胜诉判例，尤其在经济发达地区，只要能解除房屋买卖合同，贷款合同解除申请大都会得到支持。真正的困难在于执行。
赵斌提供的判决书显示，开发商应退还其已付的购房定金5万元、首期款106.68万元及利息、已还房贷本息44.35万元、维修基金1万余元及利息、团购费5万元及利息，以及违约金6.65万元，总计至少168.68万元。但胜诉至今三年，赵斌一分钱都没收到。
再陷旋涡
赵斌庭审后不久，闻珊也迎来了胜诉。她数着日子，判决发生法律效力之日起到第十天为止，果然没收到退款和赔偿。代理律师和法官都提醒过她，胜诉的后果很可能是“钱房两空”。
“开发商没钱了，也没有能强制执行的资产。”从项目停工开始，闻珊就一再被传达这样的消息。有业主统计，当时泰禾在全国的烂尾楼盘已经有40多个。珠海泰禾中央广场业主维权后，当地住建部门曾组织协商，叫来开发商代表，对方摆明了说“资金链断了，没钱建设，更没钱赔偿”。
闻珊胜诉后，法院通过内部财产查控体系，筛查到开发商相关公开账户的账面资金均为零。“法院的主动工作基本结束，接下来需要由债权人，也就是胜诉业主，主动提供更多可执行的财产线索，法院配合履行核实义务。”周争锋介绍。
“我都不知道去哪儿找。”闻珊自嘲，业主被迫成了侦探，找开发商的员工、前员工，找到给他们开工资的账户，或是找到开发商的供应商，顺着线索挖出开发商的收款账户。有胜诉业主将这些线索报给法院，查询的结果依旧是账面没钱。
据泰禾集团公告，该公司全资下属公司深圳泰禾房地产开发有限公司于2016年8月9日与港资健滔有限公司签订《关于珠海保税区启航物流有限公司之股权转让协议》，拟以12亿元人民币全资受让珠海保税区启航物流有限公司100％股权，从而获得其旗下核心资产——珠海保税区35号地块，即泰禾中央广场项目所在地。
“判决执行难不仅体现在开发商没钱，更难在可执行线索难挖掘。”前述长期从事二手房交易诉讼的律师坦言，开发商通过成立子公司在各地开发具体楼盘项目，一旦烂尾，业主只能追究子公司责任。根据“公司法人独立人格”和“股东有限责任”等公司法基本原则，业主不能向上追索其控股公司财产。大公司通过其复杂的资产和股权结构，在法律许可或监管模糊地带进行资产调配，避免特定子公司的债务波及核心资产。
有时，执行阻力也来自地方行政干预。一位受访律师告诉《中国新闻周刊》，有些地方打着保障购房者权益的旗号，对烂尾楼开发商的查处慎之又慎，以防其因个别案件执行而破产，继而影响保交楼进展。
“追查财产线索的工作基本只能靠专业执行团队。”周争锋坦言，挖掘出的深层次财产线索交由律师，以另案诉讼的方式处理。举例来说，就是找到开发商的债务人，并向该债务人提起诉讼，越过开发商这一环节，直接让该债务人还钱给业主。
现实操作难在“可执行”上。周争锋举例，如果这位债务人也没钱，只能继续追踪、起诉，形成案外案。业主看似胜诉，但为推动执行，又陷入司法旋涡中。说白了，这就是债权人代理律师与开发商律师团队的持久较量。
权益如何保障？
如果将首付款、团购费和已还贷款及利息加起来，闻珊投入了130多万元，几乎是她工作后的全部积蓄。“拿不到退款，经济压力依旧很大。”
去年4月，《人民法院报》公告《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》 （以下简称《批复》），闻珊看到后马上咨询了代理律师。尤其是《批复》第三条内容：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
“最高法明确了退房者的权益应受到优先保护。”王玉臣同时指出，《批复》中所提到的内容只是相对兜底的条款，解决的是出现极端情况时，当各类债权相互碰撞，谁优先得到保障的问题。“但如果开发商没有可以变现的资产，即使享有优先权也没有意义。”
事实上，珠海泰禾中央广场已经恢复施工。据其公众号消息，项目已于今年5月28日取得消防验收合格证，6月11日已完成规划变更的相关出图及审图工作，现正在申办变更复函，复函完成后开展后续验收工作。
据媒体报道，珠海市香洲区法院一位办公室负责人通过电话表示，泰禾中央广场是涉及珠海市“保交楼、保民生”政策贯彻落实的项目，执行法官会保障购房业主的合法权益，需“耐心等待”。
据《每日经济新闻》报道，启航公司在判决书中介绍：“2021年，深圳某房企提供2亿—3亿元借款用于涉案项目建设，大横琴置业有限公司收购涉案项目1号楼，能够有足够的资金支持项目施工工作。”按照约定，1号楼的购房款用作所购楼栋及整体项目保交付的专项使用资金。
“保交楼专项资金，只能专款专用。”周争锋表示，退房款“优先权”的前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”，这本身就与保交楼冲突，更不可能执行到保交楼专项资金上。“退房者追回款项的最大希望仍在寻找可执行的财产线索。”
王玉臣提醒，如烂尾楼业主的诉求仅为停贷止损，建议优先考虑通过行政方面的法律手段，要求金融监管部门查处银行违法行为，推动银行谈判协商解决。如只能走民事诉讼，仍可视情况要求暂停还款至交房之后。解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》通常作为兜底方案，是到最后万不得已的选择。
“相比之下，尝试通过各种方式推动项目复工交房，才能最大程度降低购房者钱房两空的风险。”王玉臣最后说。
（应受访者要求，文中闻珊、赵斌均为化名）
发于2025.7.14总第1195期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：烂尾楼业主赢了，却钱房两空
记者：李明子
编辑：闵杰
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